Hvordan fordeles vedligeholdelse mellem lejer og udlejer?

Udgangspunktet: Udlejer bærer vedligeholdelsen – medmindre I har aftalt noget andet

Reglerne her gælder boliglejemål efter lejeloven. Lejeloven omfatter ikke lejeforhold, der er omfattet af erhvervslejeloven. For erhvervslokaler gælder erhvervslejeloven i stedet, og reglerne kan ikke overføres direkte.

Erhvervslejeloven styrer erhvervslejemål. Derfor kan lejelovens fordeling mellem lejer og udlejer ikke bruges. Lejelovens § 111 om vedligeholdelse kan ikke afgøre et erhvervslejemål; fordelingen følger erhvervslejeloven.

Lejelovens § 1 dækker leje af hus eller rum, uanset om lejeren er person eller virksomhed. Efter § 2, stk. 5, gælder loven ikke for lejeforhold omfattet af erhvervslejeloven.

Er en beboelseslejlighed udlejet sammen med lokaler til andet end beboelse, anvendes reglerne om beboelseslejligheder. Undtaget er § 129, stk. 4: kapitel 3-5 og §§ 105-107 og 127-130 gælder ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i erhvervslejeloven.

Efter lejeloven har udlejer som udgangspunkt hele vedligeholdelsespligten på ejendommen, både indvendigt og udvendigt. Lejekontrakten kan ændre fordelingen, fordi vedligeholdelsesreglerne kun bruges, hvis parterne ikke har aftalt andet.

Den eneste vedligeholdelsespligt, lejer har direkte efter lejeloven, er låse og nøgler i lejemålet. Skal lejer pålægges mere, skal det fremgå af lejekontrakten.

Fordelingen læses i to trin: Udlejer har hele vedligeholdelsen, medmindre lejekontrakten flytter en del til lejer. Uden aftale har lejer alene låse og nøgler.

I langt de fleste tilfælde aftales det, at lejer har en større vedligeholdelsespligt. I praksis afgør kontrakten – ikke lovens udgangspunkt – hvem der maler lejligheden, og hvem der vedligeholder bygningen udvendigt.

Du kan derfor være pålagt udvendig vedligeholdelse ifølge kontrakten, selv om udlejer har pligten efter loven.

Reglerne om indvendig og udvendig vedligeholdelse, typeformular A, regulerede kommuner og storejendomme gælder boliglejemål. De kan ikke overføres til erhvervslokaler omfattet af erhvervslejeloven.

For erhvervslokaler gælder erhvervslejeloven. Hvis ikke andet aftales, er udlejer ansvarlig for al vedligeholdelse af ejendommen, både den indvendige og den udvendige. Det er udgangspunktet, som aftalen kan fravige.

For erhvervslokaler er udgangspunktet efter erhvervslejeloven, at udlejer bærer al vedligeholdelse, både den indvendige og den udvendige, hvis ikke andet aftales. Erhvervslejekontrakten afgør, om lejer har overtaget en del af pligten.

Erhvervslejeloven giver øget aftalefrihed, så udlejer og lejer i vidt omfang kan forme lejeaftalen. Der er dog bestemmelser, som udlejer skal følge, og som ikke kan fraviges til skade for lejer.

Ved erhvervslejemål kan udlejer fravige lovens regler på nogle områder og indsætte vilkår, der giver større sikkerhed og flere fordele. Bestemmelser, der ikke kan fraviges til skade for lejer, gælder dog stadig.

Det ses ofte, at den indvendige vedligeholdelsespligt overføres til lejer i erhvervslejekontrakter. Hvis udgangspunktet fraviges, bør kontrakten specificere, hvem der har hvilke forpligtelser, herunder hvem der står for fornyelser af lejemålet.

For erhvervslokaler er fordelingen derfor: lovens udgangspunkt først, dernæst kontraktens vilkår. Det er aftalen, der afgør, om lejer har mere end udlejer efter erhvervslejelovens udgangspunkt.

Vedligeholdelsespligter i bolig- og erhvervslejemål

Vedligeholdelse, slid og ælde – og hvorfor skader ikke tæller med

Lejelovens § 111, stk. 1, definerer vedligeholdelse som reparationer og udskiftninger, der bevarer og opretholder lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som slid og ælde forringer den. Lejeloven skelner mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse; de to typer uddybes nedenfor.

I erhvervslejemål anvendes erhvervslejeloven. Lejelovens § 111 om vedligeholdelse kan derfor ikke overføres direkte til et erhvervslokale. Definitionen i § 111 gælder boliglejemål.

I erhvervslejemål følger fordelingen af erhvervslejeloven og den erhvervslejekontrakt, parterne bruger. Loven giver aftalefrihed, men udlejer skal følge bestemmelser, som ikke kan fraviges til skade for lejer.

Fordelingen mellem lejer og udlejer følger af den skelnen. Først afgøres det, om opgaven er indvendig eller udvendig vedligeholdelse. Derefter afgøres det, om lejekontrakten har flyttet pligten.

Vedligeholdelse omfatter ikke udbedring af skader, der skyldes lejers eller udlejers uagtsomme eller forsætlige handlinger. Ødelægger lejer noget ved forkert brug, skal lejer betale for reparation og eventuel nødvendig udskiftning, selv om udlejer har vedligeholdelsespligten. Hvis udlejer ødelægger noget, som lejer har vedligeholdelsespligten for, må udlejer selv dække udbedringen.

I erhvervslejemål følger fordelingen af erhvervslejeloven og lejekontrakten. Loven giver aftalefrihed, men der er ufravigelige bestemmelser, som beskytter lejer.

I erhvervslejemål er udgangspunktet, at udlejer har al vedligeholdelse, både indvendig og udvendig, hvis ikke andet aftales. Erhvervslejekontrakten kan flytte pligter, og det bør fremgå klart.

For erhvervslokaler gælder, at udlejer har al vedligeholdelse, både indvendig og udvendig, hvis ikke andet aftales. Aftalen kan flytte pligter, men det skal fremgå klart af kontrakten.

Indvendig vedligeholdelse: maling, tapetsering og gulve

Efter lejelovens § 111, stk. 2, består indvendig vedligeholdelse konkret af hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Udlejer har pligten som udgangspunkt, men den kan overgå til lejer, hvis lejekontrakten siger det.

I erhvervslokaler gælder erhvervslejeloven. Lejelovens § 111, stk. 2, kan derfor ikke afgøre den indvendige vedligeholdelse i et erhvervslejemål.

For erhvervslokaler følger den indvendige vedligeholdelse af erhvervslejeloven. Udgangspunktet er, at udlejer har pligten, hvis ikke andet aftales. Det ses ofte, at den indvendige vedligeholdelsespligt overføres til lejer.

Lejekontrakten pålægger ofte lejer den indvendige vedligeholdelse. Så står lejer for overfladerne – hvidtning, maling og tapetsering samt gulvbehandling – mens udlejer beholder pligten, når kontrakten ikke flytter den.

Social- og boligministeriets boliglejekontrakt (typeformular A, 10. udgave) kan gyldigt aftale, at den indvendige vedligeholdelse overgår til lejer. Det kræver, at kontrakten er udfyldt korrekt, og at typeformularen er autoriseret.

Lejer har altid vedligeholdelsespligten for elementer, som lejer selv installerer i boligen. Installerer lejer en vaskemaskine, har lejer pligten for den – også selv om lejekontrakten siger, at udlejer vedligeholder hårde hvidevarer.

For erhvervslokaler følger den indvendige vedligeholdelse af erhvervslejeloven. Udgangspunktet er, at udlejer har pligten, hvis ikke andet aftales. Det ses ofte, at den indvendige vedligeholdelsespligt overføres til lejer.

Overføres den indvendige vedligeholdelse til lejer, bør erhvervslejekontrakten beskrive, hvilke overflader og fornyelser lejer skal stå for. Ellers er det svært at gennemskue, hvad der er aftalt.

Udvendig vedligeholdelse: udlejer som hovedregel – men aftaler kan flytte ansvaret

Efter lejelovens § 111, stk. 3, omfatter udvendig vedligeholdelse alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke hører under indvendig vedligeholdelse. Udlejer har pligten, medmindre den gyldigt er pålagt lejer i lejekontrakten.

Erhvervslejeloven gælder for erhvervslokaler. Lejelovens § 111, stk. 3, om udvendig vedligeholdelse kan derfor ikke afgøre, hvem der bærer den udvendige vedligeholdelse i et erhvervslejemål.

I erhvervslejemål er udlejer efter erhvervslejeloven ansvarlig for al vedligeholdelse, både den indvendige og den udvendige, hvis ikke andet aftales. Udvendig vedligeholdelse kan derfor kun pålægges lejer ved en klar aftale.

Udlejers pligt dækker bygningens ydre: facader, tag, vinduer og døre. Den omfatter også tekniske installationer som vand- og varmesystemer, elinstallationer og kloaksystemer samt fællesarealer, herunder opgange, kælder, udendørsarealer, trappevask, snerydning og græsslåning.

Udlejer skal både vedligeholde løbende og håndtere akutte reparationer. Ved pludselige skader skal udlejer handle hurtigt for at begrænse skaden og sikre beboernes sikkerhed.

Den udvendige vedligeholdelse kan væltes over på lejer i alle ejendomme i uregulerede kommuner. I regulerede kommuner kan det kun ske i småhuse og 80/20-ejendomme.

Undtaget er lejeforhold i ejendomme med omkostningsbestemt husleje eller gennemgribende moderniserede lejemål, som oprindeligt havde lejefastsættelse efter omkostningsbestemt husleje.

Lejens størrelse og vilkår skal balancere. Vilkår, der pålægger lejer flere forpligtelser end lejeloven, har derfor negativ indvirkning på lejens størrelse.

I regulerede kommuner findes desuden såkaldte storejendomme – ejendomme, der den 1. januar 1995 indeholdt flere end 6 beboelseslejligheder. For dem skal udlejer hvert år inden den 1. juli udarbejde en 10-årig vedligeholdelsesplan for ejendommens større vedligeholdelse.

I erhvervslejemål er udlejer efter erhvervslejeloven ansvarlig for al vedligeholdelse, både den indvendige og den udvendige, hvis ikke andet aftales. Udvendig vedligeholdelse kan derfor kun pålægges lejer ved en klar aftale.

Aftales det, at lejer overtager udvendig vedligeholdelse, bør erhvervslejekontrakten præcisere, hvilke dele og opgaver det omfatter.

Læs lejekontrakten: Sådan ser du, hvem der har pligten

I lejekontraktens § 8 skal udlejer angive, om lejer eller udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Pålægges lejer andre opgaver end almindelig indvendig vedligeholdelse, eller får lejer udvendig vedligeholdelsespligt, skal det stå i § 11.

Erhvervslejeloven dækker erhvervslejemål. Lejekontraktens § 8 og § 11 i en boliglejekontrakt kan derfor ikke afgøre vedligeholdelsen i et erhvervslejemål; fordelingen følger erhvervslejeloven.

Erhvervslejekontrakten er afgørende for fordelingen. Hvis udgangspunktet i erhvervslejeloven fraviges, bør kontrakten specificere, hvilke forpligtelser der påhviler udlejer og lejer, herunder hvem der står for fornyelser af lejemålet.

Er § 8 ikke udfyldt, gælder lejelovens udgangspunkt: udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Står der intet i § 11 om udvendig vedligeholdelse, har udlejer også den pligt.

Læs de to paragraffer for at se, hvad du har påtaget dig. Er en autoriseret typeformular brugt og udfyldt korrekt, kan pligterne være flyttet, som kontrakten siger.

Vej pligterne op mod lejen, når du læser kontrakten. Vilkår, der pålægger lejer flere forpligtelser end lejeloven, har negativ indvirkning på lejens størrelse.

Udlejer kan fravige erhvervslejelovens regler på nogle områder og indsætte vilkår, der giver større sikkerhed og flere fordele. Bestemmelser, der ikke kan fraviges til skade for lejer, gælder dog stadig.

Hvis udgangspunktet i erhvervslejeloven fraviges, bør kontrakten specificere, hvilke forpligtelser der påhviler udlejer og lejer. Det gælder også, hvem der står for fornyelser af lejemålet.

Udlejer bør regulere vilkårene for lejers ombygning m.v. af lejemålet. Udlejer har mulighed for at kræve reetablering ved lejers fraflytning.

Udlejer er forpligtet til at oplyse om eventuelle ekstraudgifter, som pålægges lejer, fx el, vand og varme. Glemmer udlejer det, mister udlejer retten til at kræve betaling herfor.

Huslejen kan reguleres efter nettoprisindekset eller markedslejen. Markedslejen er den leje, man ville betale for et tilsvarende lejemål.

Hvad skal du tjekke i din lejekontrakt?

Når fordelingen ikke overholdes: konsekvenser for udlejer

Manglende vedligeholdelse kan udgøre mangler ved det lejede. Mangler kan føre til afhjælpning for udlejers regning, afslag i lejen, erstatning eller i yderste konsekvens ophævelse af lejemålet.

For lejer betyder det, at udlejers manglende opfyldelse af vedligeholdelsespligten kan håndhæves. Først ved at gøre udlejer opmærksom på forholdet og dokumentere det; hvis udlejer fortsat ikke udbedrer, ved krav om afhjælpning, lejenedsættelse eller erstatning.

Erhvervslejeloven gælder for erhvervslejemål. Lejelovens mangelregler kan derfor ikke uden videre bruges på et erhvervslejemål. Konsekvenserne af manglende vedligeholdelse skal vurderes efter erhvervslejeloven.

I erhvervslejemål vurderes manglende vedligeholdelse efter erhvervslejeloven. Der er bestemmelser, som udlejer skal følge, og som ikke kan fraviges til skade for lejer.

Ved fraflytning kan udlejer kræve reetablering, hvis lejer har foretaget ombygning m.v., og vilkårene er reguleret i kontrakten. Det bør derfor stå klart, hvad lejer skal tilbagelevere.