Hvad betyder depositum og forudbetalt leje i erhvervslejemål?

Depositum og forudbetalt leje: to forskellige beløb

Næsten alle erhvervslejekontrakter indeholder både depositum og forudbetalt leje. De to beløb har forskellige formål. Depositum er udlejers sikkerhed for, at du betaler lejen og afleverer lokalerne i aftalt stand.

Depositum bruges først ved lejemålets ophør og kun til et faktisk krav. Er der intet at dække, skal det tilbage. Forudbetalt leje dækker de sidste måneders leje og modregnes i den leje, du ellers skulle betale til sidst.

Depositum er sikkerhed – ikke forudbetalt husleje

Depositum er ikke en forudbetaling af leje. Det er et beløb, der i princippet tilhører lejer, og som skal tilbagebetales ved fraflytning, hvis lejemålet afleveres i aftalt stand. Udlejers formål med beløbet er at have en sikkerhed, hvis lejer ikke betaler husleje, forårsager skader på ejendommen eller ikke retablerer lejemålet ved fraflytning.

Ved ophøret kan udlejer modregne i depositummet for manglende husleje eller driftsudgifter, skader ud over normal slitage, manglende retablering af ombygninger og andre krav efter kontrakten.

Før depositummet betales tilbage, sikrer udlejer sig typisk, at alle lejers økonomiske forpligtelser er opfyldt. Det kan være sidste husleje, eventuelle restancer og istandsættelsesudgifter, hvis lokalerne ikke afleveres i aftalt stand.

Forudbetalt leje er leje for de sidste måneder

Forudbetalt leje er ikke depositum og skal ikke opgøres som et tilgodehavende ved fraflytning. Den dækker lejen i de sidste måneder af lejeperioden. Har du for eksempel betalt tre måneders forudbetalt leje ved indflytning, kan de sidste 1, 2 eller 3 måneder dækkes af beløbet.

Størrelsen aftales i kontrakten

Erhvervslejeloven opstiller stort set ikke regler om depositum, og udgangspunktet er fuld aftalefrihed. Udlejer har derfor ikke krav på depositum, medmindre det fremgår af erhvervslejekontrakten.

Der er ingen øvre grænse for depositummets størrelse i erhvervslejemål. Parterne kan aftale beløbets størrelse, hvornår og hvordan det skal betales, og proceduren for at få det tilbage.

I praksis er der ofte tale om 3-6 måneders leje i depositum, og beløbet indbetales som regel ved lejeaftalens indgåelse. Tre til seks måneder af hver – depositum og forudbetalt leje – er almindeligt, men det er forhandling, ikke lov.

Til sammenligning sætter lejeloven for boliger et loft på 3 måneders husleje i depositum.

Hvad betyder det for kassen ved indflytning?

Seks måneders depositum plus tre måneders forudbetalt leje er ni måneders leje ud af kassen, inden I har solgt noget i lokalet.

Et regneeksempel fra erhvervsområdet viser størrelsesordenen: et kontorlokale på 300 m² til 2.000 kr. pr. m² pr. år giver en månedlig leje på 50.000 kr.

Med 3 måneders depositum skal der betales 150.000 kr. ved indflytning; med 6 måneders depositum er beløbet 300.000 kr.

Lægger man tre måneders forudbetalt leje oveni de 6 måneders depositum, svarer det til ni måneders leje – 450.000 kr. ved en månedsleje på 50.000 kr., før der er indtjening i lokalet.

Vigtige tal ved indflytning i erhvervslejemål

Hvornår og hvordan pengene gøres op

Der findes ingen lovbestemt frist for, hvornår udlejer skal betale depositum tilbage i et erhvervslejemål. Det anbefales dog, at udbetalingen sker uden unødigt ophold, efter at lejeforholdet er afsluttet, og alle opgørelser er foretaget.

Uenigheder om istandsættelse eller mangler kan udsætte tidspunktet for tilbagebetalingen.

Proces for tilbagebetaling af depositum

Det bør stå i kontrakten

Beløb og betalingstidspunkt: Skriv ind, hvor stort depositummet og den forudbetalte leje er, og hvornår beløbene forfalder – typisk ved lejeaftalens indgåelse.

Regulering undervejs: Mange kontrakter regulerer depositummet i takt med lejen. Stiger lejen med fem procent, skal du efterbetale på depositummet. Det bør fremgå af kontrakten.

Forrentning: Skriv ind, om depositummet forrentes, og hvem der får renterne. Uden aftale er der ingen automatisk ret til forrentning. I de fleste erhvervslejemål forrentes depositum ikke, medmindre andet er aftalt.

Moms: Er lejemålet momsregistreret, skal lejer tage højde for, at depositummet typisk skal være inklusiv moms.

Frist for opgørelse og frigivelse: Skriv en frist ind – for eksempel at opgørelsen skal foreligge inden for et bestemt antal uger efter aflevering, og at det ubestridte beløb frigives med det samme. Uden en frist kan pengene være bundet i lang tid, mens en mindre uenighed afklares.

Undgå tvist ved fraflytning

Afleveringsstanden afgør, hvad der trækkes fra depositummet, fordi beløbet bringer lokalerne tilbage i aftalt stand. Den hænger derfor sammen med kontraktens krav om vedligeholdelse og aflevering – og med om der blev lavet en indflytningsrapport.

Lav indflytningsrapporten, og tag billeder ved indflytning.

Lad både lejer og udlejer deltage i en afsluttende gennemgang af lokalet, og dokumentér eventuelle fejl og mangler skriftligt.

Ved overdragelse af et erhvervslejemål overtager den nye lejer som udgangspunkt forpligtelsen og retten til det indbetalte depositum.

Checkliste til fraflytning for at undgå tvist