Hvilke garantier kan udlejer kræve i erhvervslejemål?

Aftalefrihed: Hvilke garantier kan udlejer kræve i erhvervslejemål?

I erhvervslejemål har udlejer og lejer i et vist omfang frit spil til at forme lejeaftalen. Udlejer kan i langt højere grad end på boligområdet indsætte vilkår, der giver udlejer større sikkerhed og flere fordele. Erhvervslejeloven tillader fri forhandling om lejeaftalens længde, opsigelsesfrister, lejeforhøjelser og andre bestemmelser, så længe de ikke strider mod lovgivningen. Inden for den ramme kan udlejer kræve sikkerhedsstillelse, hvis det aftales i lejekontrakten – for eksempel depositum, bankgaranti, forudbetalt leje eller personlig garanti/selvskyldnerkaution. Personlig garanti er en særlig form, hvor en tredjemand hæfter for lejers forpligtelser; kilden om personlig garanti peger på, at spørgsmålet særligt kan opstå ved overdragelse af et lejemål, og at udlejer skal overholde den indgåede kontrakt, hvis overdragelsen kan ske uden forbehold.

Aftalefriheden er ikke ubegrænset. Erhvervslejeloven indeholder stadig bestemmelser, som udlejer skal følge, og som ikke kan fraviges til skade for lejer. Friheden kan samtidig gøre det svært for både udlejer og lejer at gennemskue, hvilke vilkår der bør reguleres i lejekontrakten. Sikkerheden kommer derfor ikke af aftalefriheden alene, men af at de enkelte vilkår – garantiform, størrelse, varighed, udløsning og frigivelse – skrives konkret ind i kontrakten. Reglerne om huslejeregulering er mere restriktive i boliglejemål end i erhvervslejemål, så vilkår fra boligudlejning kan ikke ukritisk overføres.

Sikkerhed for husleje og ekstraudgifter

Udlejer og lejer skal ikke blot blive enige om huslejens størrelse; de skal også tage stilling til, om huslejen senere skal reguleres, og efter hvilken metode. Metoden kan for eksempel være nettoprisindekset eller markedslejen, hvor markedslejen er den leje, man ville skulle betale for et tilsvarende lejemål. I erhvervslejemål kan lejeforhøjelser forhandles frit inden for lovgivningens rammer, men reguleringsmetoden bør fremgå af kontrakten, så det er klart, hvordan og hvornår lejen kan ændres. En bankgaranti eller et depositum kan sikre udlejer mod manglende huslejebetaling, men garantien fritager ikke parterne for at aftale lejereguleringen klart.

Ekstraudgifter ud over huslejen er et selvstændigt sikkerhedsproblem. Udlejer skal oplyse lejer om eventuelle ekstraudgifter, der pålægges lejer, for eksempel udgifter til el, vand og varme. Efterlever udlejer ikke oplysningspligten, mister udlejer retten til at kræve betaling for udgifterne. Derfor bør de enkelte udgiftstyper, deres størrelse eller opgørelsesgrundlag og afregningsmåden fremgå af lejekontrakten, hvis udlejer vil kunne opkræve dem.

Sikkerhed ved vedligeholdelse, ombygning og reetablering

Hvis ikke andet aftales, er udlejer ansvarlig for al vedligeholdelse af ejendommen, både indvendigt og udvendigt. Det ses ofte, at den indvendige vedligeholdelsespligt overføres til lejer. Fraviger parterne udgangspunktet i erhvervslejeloven, bør kontrakten specificere, hvilke forpligtelser der påhviler udlejer og lejer, herunder hvem der skal stå for fornyelser af lejemålet. Uden en sådan specifikation er det vanskeligt for udlejer at holde lejer fast på en bestemt vedligeholdelsesstandard.

Når lejer foretager ombygning eller andre ændringer af lejemålet, bør udlejer også regulere vilkårene i kontrakten. Udlejer kan kræve reetablering ved lejers fraflytning, men det forudsætter, at retten til reetablering er aftalt og beskrevet, så det fremgår, hvad der skal fjernes eller tilbageføres, og i hvilken stand lejemålet skal afleveres.

Sikkerhed gennem uopsigelighed og opsigelsesvarsel

Udlejer bør overveje, om lejemålet skal være uopsigeligt i en periode, og om lejers opsigelsesvarsel eventuelt skal forlænges ud over de 3 måneder, der følger af erhvervslejeloven. Begge dele er aftalevilkår, der binder lejer længere end lovens udgangspunkt og giver udlejer en mere forudsigelig lejeindtægt.

Udlejers egen adgang til at opsige lejemålet er begrænset og afhænger af lejemålstypen. For lokaler til restauration, butik, teatre, forlystelsesanlæg eller lignende kan udlejer opsige efter erhvervslejelovens § 61, stk. 1, nr. 1, med 3 måneders varsel. Garager, stalde og lignende lejeforhold kan opsiges med 1 måneds varsel. For alle andre lejeforhold kan udlejer ikke opsige lejeaftalen, medmindre der foreligger særlige forhold – for eksempel at udlejer selv ønsker at benytte det lejede.

Opsigelse kan også ske, hvis nedrivning eller ombygning af ejendommen gør, at lejer må fraflytte; hvis lejer trods udlejers påmindelse ikke har ageret efter god skik og orden; eller når vægtige grunde gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejeforholdet. Opsigelsesgrundene følger af erhvervslejelovens § 61, stk. 2. Uanset grunden skal de formelle krav i erhvervslejeloven være opfyldt; ellers er opsigelsen ugyldig, og udlejer risikerer et erstatningskrav fra lejer. For lejere uden erhvervsbeskyttelse er erstatningen ved opsigelse begrænset til det faktiske lidte tab. Erhvervslejelovens regler om branchebeskyttelse kan derfor påvirke, hvilken sikkerhed udlejer reelt har ved en opsigelse.

Opsigelsesvarsel og opsigelsesgrunde efter erhvervslejeloven

Skattemæssige forhold, der påvirker den samlede sikkerhed

Som udlejer af erhvervsejendom skal man forholde sig til moms, grundskyld og dækningsafgift, hvor grundskyld og dækningsafgift bygger på ejendomsværdien. Det kan ændre afkastet af det enkelte lejemål. Eksisterende og nye lejekontrakter er forskellige: I eksisterende kontrakter kan der være forpligtelser som opsigelsesfrister eller lejereguleringer, der påvirker økonomien, samt afskrevne bygninger, som skal tages i betragtning ved skattemæssige fradrag. Ved nye kontrakter skal de nyeste skatteregler og love – eksempelvis moms, grundskyld og dækningsafgift – overholdes, så økonomiske overraskelser undgås. På indtægtssiden kan udlejer trække driftsomkostninger fra i skat. Består udlejningsejendommen af mere end to lejemål og den ikke er opdelt i ejerlejligheder, kan udlejer desuden afskrive på ejendommens installationer; for erhvervsejendom kan udlejer afskrive på ejendommens værdi. Skatteforholdene ændrer ikke aftalefriheden, men bør indgå i vurderingen af, hvad en garanti eller anden sikkerhed reelt dækker efter skat.

Vigtige skatte- og reguleringstal i erhvervslejemål

Tjekliste inden underskrift

Gennemgå følgende punkter i kontrakten, før den underskrives: (1) Hvilken garantiform der aftales – depositum, bankgaranti, forudbetalt leje eller personlig garanti/selvskyldnerkaution – og hvilket beløb garantien dækker. (2) Garantiens varighed, hvornår udlejer kan trække på den, og hvornår den skal frigives. (3) Hvordan garantien påvirkes af overdragelse, ombygning eller ændret leje. (4) At huslejens reguleringsmetode og alle ekstraudgifter fremgår klart, da uoplyste ekstraudgifter ikke kan opkræves. (5) At opsigelsesgrundlag og formelle opsigelseskrav er opfyldt, og at eventuel branchebeskyttelse og erstatning til ikke-erhvervsbeskyttede lejere er vurderet. (6) At moms, grundskyld og dækningsafgift er afklaret, så garantien vurderes efter skat.

Hvis udlejer vil kræve en garanti, skal garantiformen og vilkårene skrives direkte ind i lejekontrakten. Aftalefriheden i erhvervslejeloven giver mulighed herfor, men bestemmelser, der ikke kan fraviges til skade for lejer, gælder stadig. Det er derfor ikke nok at aftale "sikkerhed" i almindelighed; det skal fremgå, hvad garantien består af, hvornår den kan bruges, og hvornår den ophører.